Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebraucht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nehmen Sie bei der Bank ein solches Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens. Damit Ihnen die Bank das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheit für den Fall, dass Sie Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks können Sie das Grundstück als Sicherheit verwenden, in dem Sie zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen.

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehnsnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt Die Hypothek ist der Kreditwirtschaft selten geworden. Die Grundschuld bietet unter anderem den Vorteil der problemlosen und schnellen Neuvalutierung, falls das bisherige Darlehen ganz oder teilweise zurückgezahlt ist und ein neues Darlehen aufgenommen werden soll. Grundschulden lässt man aus diesem Grund nach Rückzahlung des Darlehens auch nicht unbedingt löschen. Die Grundschuld kann später wieder als Sicherheit für neue Darlehen verwandt werden. Eine Löschung verursacht Kosten, außerdem entstehen im Falle einer Neueitragung einer Grundschuld, was für das nunmehrige spätere Darlehen nach Löschung wieder erforderlich wäre, wieder die Kosten ursprünglichen Eintragung.

Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist einer gesonderten Vereinbarung – der so genannten Zweckerklärung –g eregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: Ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Bei Zweifelsfragen hilft Ihnen Ihr Notar.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In der Regel enthalten die Grundschuldbestellungsurkunden Vereinbarungen über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz und das persönliche Vermögen des Darlehensnehmers.

Die Beurkundung einer solchen Erklärung verschafft der Gläubigerin zusätzliche Sicherungen im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers. Die Gläubigerin kann bei Zahlungsverzug auf Grund einer solchen Erklärung unmittelbar entsprechende Vollstreckungsmaßnahmen durchführen, ohne dass ein nochmaliges gerichtliches Klageverfahren notwendig wäre.
Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutert Ihnen Ihr Notar.

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.

Hinweis:
Die obigen enthaltenen Ausgaben und Beispiele, sind sorgfältig zusammengestellt. Sie geben jedoch lediglich einen allgemeinen Überblick  und ersetzen au keinen Fall rechtliche Beratung im Einzelfall

Walter Schott
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
Amtssitz in Lampertheim in der Nähe von Mannheim